房贷新政下的违约问题/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 12:27:28   浏览:8863   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
房贷新政下的违约问题

杨东


对正处于疯狂上涨的中国楼市而言, 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。

通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。

房产中介也称,房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。

二套房贷首付50%的政策出来后,很多购房者向笔者咨询,其中既有买一手房的,也有买二手房的,主要的问题就是贷款可能无法顺利办出,在买卖合同中面临违约,因此急切地咨询笔者该怎么办?

其实每当楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是:

第一,应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系,能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向,了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度,从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续,相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。

第二、签订购房的补充协议,这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题,可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定,此外涉及付款日期的约定不要具体到某日,而可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的,双方均有权解除合同,互不承担违约责任。”

当然,以上针对的是尚未签订购房合同的情况。

近日,楼市调控政策密集出台,最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题,对此购房者应如何应对呢?笔者认为,可以考虑从以下几个角度着手:

第一,目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则,这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能,所以要抓紧咨询各大银行的最新政策,选择政策最有利于自己的银行,争取挤上 “末班车”,尽快办理房贷。

第二,看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利,应积极和卖方协商,争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况,或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分,或协议解除买卖合同,返还购房款,给予对方适当的补偿。

第三,因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷,可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定, “商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果是二手房买卖的话,一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足,最晚期限为房屋交易过户日,因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决,因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。

总之,买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的,在房价处于高位或者低谷的时候,风险也最多,纠纷也最容易发生,买卖双方都应对此有所认识。

(作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师,电话13482524414)

下载地址: 点击此处下载

关于发布《天津市档案行政执法工作规定》的通知

天津市政府


关于发布《天津市档案行政执法工作规定》的通知
天津市政府


通知
各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
现将《天津市档案行政执法工作规定》予以发布,望遵照执行。

天津市档案行政执法工作规定
第一条 为加强对档案的管理,促进档案事业的发展,依据《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》和国家有关法律、法规的规定,结合本市档案工作实际情况,制定本规定。
第二条 本市行政区域内机关、团体、企业、事业单位以及其他组织和个人均应执行本规定。
第三条 本规定所称的档案,是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。
第四条 市、区(县)档案行政管理部门主管本行政区域内档案工作,依法行使档案行政执法权,其具体职责是:
(一)宣传贯彻执行有关档案工作的法律、法规、规章;
(二)对从事档案工作的人员进行有关档案法律、法规、规章的培训工作;
(三)监督检查本行政区域内机关、团体、企业、事业单位和其他组织对有关档案法律、法规、规章的实施情况;
(四)对违反有关档案法律、法规、规章的行为进行查处;
(五)承担本级人民政府和上级档案行政管理部门部署的其他档案执法任务。
第五条 对违反有关档案法律、法规、规章的行为,按下列分工查处;
(一)市级各机关、团体、企业、事业单位和所属工作人员的违法行为,由市档案行政管理部门查处,必要时会同其上级主管机关共同查处;
(二)区、县各机关、团体、企业、事业单位和所属工作人员的违法行为,由区、县档案行政管理部门查处,必要时与违法单位的上级主管机关及市档案行政管理部门共同查处;
(三)公民个人的违法行为,由违法行为所在地的档案行政管理部门查处;
(四)各级档案馆的违法行为,由同级档案行政管理部门或上一级档案行政管理部门查处;
(五)区、县档案行政管理部门的违法行为,由市档案行政管理部门查处;
第六条 在对档案违法行为进行调查处理过程中,遇有争议的问题时,档案行政管理部门可以指派或聘请具有专门知识的人员进行鉴定,作出鉴定结论。
第七条 调查档案违法行为时,档案执法监督检查人员应出示《行政执法证》,其他调查人员应持有相应的证件。
第八条 本级人民政府或上级档案行政管理部门有权纠正下级档案行政管理部门的错误或不适当的决定。
第九条 有下列行为之一的,档案行政管理部门可以发出《档案执法监督检查通知书》:
(一)未建立档案管理制度或未配备档案工作人员的;
(二)不符合档案管理条件,危及档案安全的;
(三)档案管理制度不健全或不严格执行档案管理制度,可能造成档案损毁的;
(四)发现档案破损、变质、下落不明等情况,未及时采取有效补救措施的;
(五)对应当立卷归档的各种文件、文书、说明材料、图表、录音带、录像带、照片及底片,不按规定归档的;
(六)不按规定向档案馆移交档案的;
(七)其他可能导致档案损毁的行为;
《档案执法监督检查通知书》应写明档案违法单位或个人的违法事实,以及改进要求和所依据的法律、法规、规章条款。
第十条 有下列行为之一的,档案行政管理部门可根据情节轻重,建议直接责任人所在单位对其给予行政处分,或直接给予责任人50元至500元罚款;
(一)因管理不当,造成档案损毁、丢失或查无下落的;
(二)涂改、伪造、撕毁档案的;
(三)擅自提供、抄录、复制、复印、公布属于国家所有的档案以及应当保密的档案的(为了盈利造成档案泄密的,同时没收其盈利部分);
(四)未按规定程序批准擅自销毁档案的;
(五)对科研成果、产品试制、基建工程或其他技术项目鉴定验收时,未按规定验收档案,致使档案残缺不全的;
(六)借阅档案未按规定归还,且屡催不还的;
(七)对档案工作人员履行职责有意刁难的;
(八)档案工作人员玩忽职守,造成档案损失的;
(九)违反其他有关档案的法律、法规、规章的。
第十一条 有第十条中(一)、(二)、(四)、(五)、(八)项行为之一的,档案行政管理部门可根据档案的价值、数量和违法性质,确定赔偿的数额;无法确定赔偿数额的,按下列标准赔偿;
(一)对于过失性行为造成损失的:
1.永久保存的档案,每件赔偿100元至500元;
2.长期保存的档案,每件赔偿50元至200元;
3.短期保存的档案,每件赔偿30元至100元。
(二)对于故意性行为造成损失,尚未构成犯罪的:
1.永久保存的档案,每件赔偿200元至1000元;
2.长期保存的档案,每件赔偿100元至500元;
3.短期保存的档案,每件赔偿50元至200元。
(三)对于造成珍贵或孤本档案损失的,比照本条(一)、(二)项规定加重赔偿。
第十二条 对违反有关档案法律、法规、规章,同时又违反国家其他法律、法规、规章的违法行为,由市、区(县)档案行政管理部门会同其他主管部门,依据有关规定处理。
第十三条 本规定具体应用中的问题由市档案局负责解释。
第十四条 本规定自发布之日起施行。



1994年11月7日

甘肃省森林公园管理条例

甘肃省人大常委会


甘肃省人民代表大会常务委员会

公 告

(第69号)



《甘肃省森林公园管理条例》已由甘肃省第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议于2012年11月28日通过,现予公布,自2013年1月1日起施行。



甘肃省人民代表大会常务委员会



2012年11月28日



甘肃省森林公园管理条例



2012年11月28日省十一届人大常委会第三十次会议通过



第一章 总则



第一条 为了保护和合理利用森林资源,规范森林公园管理,发展森林生态旅游,根据《中华人民共和国森林法》等法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。



第二条 本省行政区域内森林公园的建设、保护和管理适用本条例。



本条例所称森林公园是指以森林资源为依托,具有一定规模和质量的森林风景资源以及适宜的环境条件,按照法定程序批准设立,可供人们游览、休闲或者进行科学、文化、教育等活动的地域。



第三条 森林公园的建设、保护和管理,应当遵循保护优先、科学规划、统一管理、合理利用的原则,坚持生态效益、社会效益和经济效益相统一。



第四条 县级以上人民政府应当加强对森林公园建设和管理工作的组织、协调和领导,将森林公园公共基础设施建设纳入本行政区域国民经济和社会发展规划,将森林风景资源保护和管理经费纳入本级人民政府财政预算。



第五条 县级以上人民政府林业行政主管部门及其所属的林业管理机构按照管理权限负责本行政区域内森林公园的监督管理工作。



县级以上人民政府发展和改革、公安、交通运输、旅游、国土资源、环境保护、住房和城乡建设、水利、文化等部门按照各自职责,做好与森林公园相关的监督管理工作。



森林公园管理机构负责森林公园的日常保护和管理工作。



第二章 设立与建设



第六条 森林公园分为国家级和省级。



设立国家级森林公园,按照国家有关规定申报。



设立省级森林公园,由申请人提出申请,经省林业行政主管部门审批。



第七条 设立省级森林公园应当具备下列条件:



(一)森林、林木、林地权属清楚,林地界线明确;



(二)面积一百公顷以上,森林覆盖率百分之五十以上;



(三)森林风景资源质量等级达到国家标准三级以上,森林公园质量等级评定分值在四十分以上;



(四)有相应的管理机构和技术、管理人员。



第八条 申请设立省级森林公园,应当提交下列材料:



(一)申请文件;



(二)可行性研究报告;



(三)森林、林木和林地的权属证明;



(四)森林风景资源的景观照片、光盘等影像资料;



(五)管理机构职责、制度和技术、管理人员配置等情况的说明。



第九条 申请设立省级森林公园的,由所在地林业行政主管部门自收到申请材料之日起十五日内提出审核意见,报省林业行政主管部门。省林业行政主管部门应当自收到审核意见之日起二十日内作出书面决定。符合条件的,予以批准;不符合条件的,不予批准并书面说明理由。



森林公园的撤销、分立、合并或者调整区界范围、变更名称等,应当报经原批准机关批准。



第十条 森林公园自批准设立之日起十八个月内,森林公园管理机构应当委托具有相应资质的单位,编制森林公园总体规划。



省级森林公园总体规划由省林业行政主管部门批准。经批准的总体规划是森林公园保护、建设和管理的依据,不得擅自变更;确需变更的,应当经原审批机关批准。



第十一条 森林公园内的建设项目应当符合总体规划的要求,其选址、规模、格调等应当与周边景观与环境相协调,相应的旅游服务设施、废弃物处理设施和防火设施应当同时设计、同时施工、同时使用。



森林公园内已建或者在建的项目不符合总体规划的,应当按照总体规划逐步进行改造、拆除或者迁出。



第三章 资源保护



第十二条 森林公园管理机构应当加强森林公园内森林、林木、水源等自然资源的保护和管理,对森林公园内的古树名木、古园林建筑、历史遗迹等进行编号登记,建立档案,设置专门保护措施。



第十三条 森林公园管理机构应当加强对野生动植物的保护,定期开展野生动植物资源调查,建立档案,对野生动物的栖息地、野生植物的原生地设立外围保护地带或者设置保护设施。



第十四条 森林公园管理机构应当对林业有害生物进行调查、监测和预防;发现疑似突发林业有害生物等异常事件的,应当采取应急措施,并及时报告有关林业主管部门。



第十五条 森林公园管理机构应当建立护林防火责任制度,配备防火设施设备,设置防火标志牌,划定禁火区和防火责任区,制定防火应急预案,定期开展防火检查,消除火灾隐患。



第十六条 在森林公园内进行科学研究,教学实习,拍摄影视片,采集标本、种实及其他林副产品,应当征得森林公园管理机构的同意,按照有关规定办理手续。



第十七条 在森林公园内不得有下列行为:



(一)擅自采摘、采挖花草、树木、药材等植物;



(二)非法猎捕、猎杀野生动物;



(三)刻划、污损树木、岩石和文物古迹;



(四)损毁或者擅自移动园内设施;



(五)在非指定区域野外用火;



(六)擅自摆摊设点、兜售物品;



(七)未经处理直接排放生活污水和超标准的废水、废气,乱倒垃圾、废渣、废物及其他污染物;



(八)法律、法规禁止的其他行为。



第四章 利用与管理



第十八条 森林公园的经营权或者项目经营权可以依法进行流转,流转后的建设和管理应当符合森林公园总体规划。



以国有森林资源为主体设立的森林公园,其经营权或者项目经营权依法进行流转的,应当进行评估,并报有关行政主管部门核准。



以集体所有的森林、林木、林地为主体设立的森林公园,其经营权或者项目经营权的流转应当经原森林、林木、林地所有权人或者使用权人的同意,并签订协议,报原批准设立森林公园的林业行政主管部门备案。



第十九条 森林公园管理机构可以根据园区资源特点,建设自然科普教育场(馆),对古树名木和主要景观景物设置解说牌示,提供宣传品和解说服务,向公众普及自然科学和文化知识。



第二十条 森林公园管理机构应当做好森林生态旅游服务,根据森林公园的生态承载能力,合理组织旅游活动,控制接待规模,不得超容量接待游客。



第二十一条 森林公园管理机构应当制定游客须知等管理制度并公示,在主要景区、景点设置卫生、环境保护、旅游服务设施或者标志,在危险地段设置安全防护设施或者警示标识,对交通工具、游乐设施、水电设施定期进行安全检修,及时清除安全隐患。



存在安全隐患的区域,不得对公众开放。



第二十二条 森林公园管理机构按照价格主管部门核定的标准收取门票和有关交通、服务费用,主要用于森林风景资源的培育、保护及森林公园的建设、维护和管理。



森林公园管理机构应当按照有关规定采取减免门票等方式,为老年人、儿童、学生、现役军人、残疾人等提供优惠。



第二十三条 在森林公园内从事经营活动,应当征得森林公园管理机构同意,依法办理营业证照。



第二十四条 县级以上人民政府林业行政主管部门应当健全监督管理制度,加强对森林公园总体规划的实施及其他经营管理活动的监督检查。



第二十五条 森林公园有下列情形之一的,由批准机关予以撤销:



(一)主要景区的林地变更为非林地的;



(二)改变以保护和培育森林资源为主的经营方向的;



(三)批准设立两年内未按规划进行开发建设活动的;



(四)无法继续履行保护利用森林风景资源义务或者提供森林旅游服务的。



第五章 法律责任



第二十六条 违反本条例规定,未经批准设立、分立、合并或者调整区界范围、变更森林公园名称的,由县级以上人民政府林业行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。



第二十七条 违反本条例第十七条规定,情节轻微的,由森林公园管理机构责令停止违法行为、限期恢复原状或者采取其他补救措施,并处五十元以上五百元以下罚款;情节严重的,由县级以上人民政府有关行政主管部门依照法律、法规的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第二十八条 森林公园管理机构不执行森林公园发展建设规划、不履行森林公园管理职责或者经营管理不善致使森林风景资源质量等级下降的,由县级以上人民政府林业行政主管部门责令限期整改,并处五万元以上十万元以下罚款。



第二十九条 违反本条例规定的其他行为,法律法规已有处罚规定的,从其规定。



第三十条 县级以上人民政府有关行政主管部门、林业管理机构及其工作人员在森林公园监督管理工作中滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第六章 附则



第三十一条 本条例自2013年1月1日起施行。