开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权/吴新莉

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 06:40:05   浏览:9176   来源:法律资料网
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【案情】

2011年7月14日,原告熊某为从事经营活动,从被告某置业公司处购买房屋(商业用途)一套,并签订了商品房买卖合同,该合同附件约定“鉴于本项目系SJC一期开发地块,故从SJC整体规划、功能及形象考虑,本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人,买受人设置店招、广告牌时,应当服从与遵守SJC整体规划、功能和形象的需要,并服从与遵守出卖人或物业公司的管理”。

2011年9月29日,被告物业公司通知原告熊某要求其从2011年10月1日起每年向物业公司交纳2万元的广告费,否则强行拆除广告招牌。2011年10月上旬,被告物业公司强行拆除原告熊某店面的招牌。原告熊某以其合法权益受损为由诉至法院。

【分歧】

本案在审理过程中,形成了两种不同意见:第一种意见认为既然熊某与某置业公司在商品房买卖合同中约定了开发商保留了外墙面使用权,系双方的真实意思表示,熊某就应该遵从该约定,并向开发商交纳广告费;第二种意见认为外墙面属业主共有,开发商不能保留外墙面的使用权,业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。

【评析】

笔者赞同第二种观点,理由如下:

1.外墙面不属于单个业主,亦不属于开发商,而属于业主共有,开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。

首先,根据建筑物区分所有权的理论即壁心和最后粉刷表层说,专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心,而外墙面明显超过壁心,因此,外墙面不能归单个业主专有,仅能归全体业主共有。其次,依据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定,在登记机构的不动产登记簿上,亦不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下,既然外墙面无法登记在单个业主名下,那么只能属于该特定房屋的全体业主。再次,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共同部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分……”的规定,外墙面属于特定房屋全体业主共有,司法解释对外墙面权属作出如此的规定,有利于更好地利用外墙面,符合物权法物尽其用的立法目的。

此外,从外墙面的物理属性来看,外墙面属于房屋固有组成部分,与房屋专有部分密不可分,不可能由开发商所有,因为开发商出售专有部分时已经将外墙面的面积计入了房屋建筑面积,开发商亦不可能为业主支付单独的成本,因此,开发商不得在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权、使用权,当然不得向业主收取费用。另外,开发商在商品房买卖合同中的上述约定,属于霸王条款,有违诚实信用、公平原则,应当认定无效。

本案中,熊某与某置业公司所签订的房屋买卖合同中有关保留外墙面使用权的约定无效,某置业公司、物业公司无权要求熊某支付外墙面广告费。

2.外墙面虽属业主共有,但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外”的规定,业主可以合理使用外墙面,但必须合理、合法,即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言,熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动,属于合理使用,无需支付费用。


(作者单位:湖北省武汉市东湖新技术开发区人民法院)


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农业部关于贯彻《国务院关于促进奶业持续健康发展的意见》的通知

农业部


农业部关于贯彻《国务院关于促进奶业持续健康发展的意见》的通知

农牧发[2007]14号


  近日,国务院下发了《关于促进奶业持续健康发展的意见》(国发[2007]31号,以下简称《意见》),对促进奶业持续健康发展提出明确要求,作出重大部署。《意见》立足当前奶牛养殖面临的突出问题,加大对奶业发展的扶持力度,恢复养殖信心,稳定奶牛存栏;着眼奶业长远发展,建立奶业持续健康发展的长效机制,推进奶牛生产方式转变,全面提升奶业的综合生产能力。各级畜牧兽医部门要从全局和战略的高度,充分认识促进奶业持续健康发展的重大意义,积极采取有效措施,切实把稳定奶业发展工作抓紧抓实抓好。现将有关事项通知如下:

  一、抓紧贯彻落实各项扶持政策

  (一)扩大奶牛良种补贴实施范围和补贴标准。为加快奶牛品种改良步伐,中央财政扩大奶牛良种补贴范围。2007年已实施良种补贴的地区要在前期工作的基础上,进一步完善项目的实施方案,尚未实施的地区要加强与项目区的交流和沟通,提前做好项目实施的准备工作。同时国家对经过后裔测定并注册的优良种公牛冻精液加大补贴力度,提高补贴标准。各级畜牧兽医部门要从本地区奶牛品种改良的进展出发,有计划地选用优质冻精。

  (二)建立后备母牛补贴制度。为稳步扩大优质奶牛后备资源,今年中央财政对享受国家奶牛良种补贴改良后的优质后备母牛给予一次性补贴,每头补贴500元。2005-2006年奶牛良种补贴项目省要抓紧组织核实、汇总奶牛良种补贴改良后的后备母牛数量,逐场逐户核对登记造册。

  (三)支持建设标准化奶牛养殖小区。为扶持奶牛标准化规模养殖,国家对养殖小区(场)的水电路、粪污处理、防疫、挤奶设施及饲草料基地建设等给予补助。各地要提前对本地区奶牛养殖小区和养殖场进行一次梳理,摸清奶牛养殖小区(场)建设情况,确定本区域项目重点扶持的范围。对奶牛养殖小区(场)的建设用地问题,各级畜牧兽医部门要按照国土资源部和我部联合下发的《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》(国土资发[2007]220号)要求组织落实。

  (四)完善奶牛重大疫病防治和扑杀政策。加大奶牛结核、布病监测扑杀力度,有效控制奶牛结核、布病。各地要按照《布鲁氏菌病防治技术规范》和《牛结核病防治技术规范》加大检测力度,对检测出的布病、结核阳性奶牛,坚决扑杀。并按照《农业部办公厅关于报送2007年奶牛布病结核扑杀补助经费申请的通知》(农明字[2007]114号)要求,对所需扑杀补助经费进行测算,尽快上报扑杀补助经费申请报告。

  (五)将牧业机械和挤奶机械纳入农机具购置补贴范围。农业部将研究拟补贴的牧业机械和挤奶机械的品种,纳入补贴目录,并组织做好选型等有关工作。各级畜牧兽医部门要抓紧摸清当地奶牛养殖机械化水平和现状,与农机部门密切协作,切实做好实施牧业机械和挤奶机械补贴的基础性工作。

  (六)建立奶牛政策性保险。为有效保障奶牛养殖安全,国家建立奶牛政策性保险制度,政府对参保奶农给予一定的保费补贴。各地要结合本地实际,抓紧会同保监部门研究制定具体操作办法。

  (七)加大对奶农的信贷支持。为扶持奶牛养殖户发展生产,国家加强对奶牛养殖农户的信贷支持。各地畜牧兽医部门要尽快了解当地奶农贷款情况,主动与银监部门协调,帮助奶农落实贷款政策。

  (八)完善产业政策。国家对新建或扩建乳品加工项目实施核准制,将加工企业奶源基地建设作为项目核准条件之一。各级畜牧兽医部门要主动了解当地加工企业奶源基地建设情况,为发改部门对乳品加工已建、在建和拟建项目进行清理提供依据。

  二、加强奶牛良种繁育体系建设

  良种是奶业发展的基础。加强奶牛良种繁育,要以提高奶牛单产水平为核心。我部将制定实施全国奶牛品种改良计划,各地要结合实际,研究制定适当本地区的品种改良计划。继续推进种公牛站的体制改革,尽快使种公牛站成为自主经营、自负盈亏的企业,加强后备种公牛培育,提高种公牛站市场竞争力。

  三、加快奶牛生产方式转变

  转变生产方式,发展奶牛标准化规模养殖,是提升奶牛生产水平、改善原料奶质量的重要内容。各级畜牧兽医部门要加快推进奶牛规模养殖场和养殖小区的标准化改造,改善饲养和防疫条件,提高机械化挤奶比重,全面推广玉米青贮饲料生产和使用,推广奶牛精料补充料配制技术,在有条件的地区推广奶牛全混合日粮(TMR)技术,加强饲草料基地建设,实行统一良种、统一防疫、统一操作规范,降低养殖成本,提高生产水平。加强对养殖小区建设的规范和引导,既要注重硬件设施的投入,又要加强软件条件的建设。

  四、优化奶业发展布局

  当前我部正抓紧制修订《奶业优势区域发展规划》和《全国奶业发展规划》。各地也要结合本地实际,因地制宜地抓好奶业规划的编制工作,要科学认证,合理规划布局,明确指导思想和主要任务。区域布局要兼顾荷斯坦奶牛和其它奶畜的分布,奶源基地的建设要充分考虑乳制品加工能力,要结合本地区的牧草资源供给能力,实现奶源基地、牧草种植和加工企业的协调发展,防止盲目发展造成资源的浪费。

  五、提高奶农组织化程度

  按自愿的原则,鼓励奶农成立合作社或奶牛协会,把分散的奶农组织起来,形成规模效应,增加养殖收益。各地要加大对奶农合作社的扶持力度,引导其有序健康发展,增强为奶农服务的水平和能力。鼓励加工企业加强行业自律,采取多种形式,与奶农形成稳定的产销关系和紧密的利益联结机制。各级畜牧兽医部门要积极配合价格部门研究合理的原料奶价格形成机制,维护奶农的利益。

  六、加强奶牛疫病防控

  要坚持生产发展和防疫保护并重的方针,切实加强奶牛疫病的防控。加强定期监测和重大传染病强制免疫,建立奶牛免疫档案。严格种牛进口和国内流通的检疫和监管,防止疫病的流行。要加强奶牛各种常见病的防治,建立完备的防疫制度,减少发病率,降低奶牛养殖疫病风险。

  七、规范液态奶标识

  深入贯彻落实《国务院办公厅关于加强液态奶生产经营管理的通知》,进一步完善复原乳检测技术和方法,积极配合质检部门加强复原乳市场监管。健全完善液态奶标识制度,我部将配合有关部门制定出台巴氏杀菌乳和灭菌乳的标识标注办法。各级畜牧兽医部门要配合有关部门加强液态奶产品和原料奶质量的监测工作,加大液态奶产品市场抽检力度,把加强液态奶标识管理作为稳定奶业发展的一项重点工作加以推进,确保取得实效。

  八、开拓奶制品消费市场

  积极采取有效措施,扩大乳制品消费。加强宣传,普及营养知识,培养乳制品消费习惯,扩大消费群体,挖掘乳制品消费潜力。扩大学生饮用奶覆盖范围,搞好学生奶发展规划,继续扩大大中城市供应量,稳步向中小城市和乡镇推广实施学生饮用奶计划。完善学生饮用奶计划管理办法,保障学生饮奶安全。加强农村消费市场的开发,满足我国农村居民对乳制品消费增长的需要。

  当前我国奶业正处在调整转型的关键时期。各级畜牧兽医部门要把工作中心转移到稳定奶业发展上来,要在当地政府的领导下,加强与各有关部门的沟通与协作,建立严格的稳定奶业发展工作责任制,细化工作方案,强化工作措施,切实落实好《意见》稳定奶业发展的各项政策措施,确保奶农尽快得到政策实惠,稳步推进奶业的持续健康发展。

   二OO七年九月三十日


批转市土地局《关于天津市外商投资企业使用土地管理试行办法的补充意见》

天津市政府


批转市土地局《关于天津市外商投资企业使用土地管理试行办法的补充意见》
天津市政府


通知
各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
市人民政府同意市土地局《关于天津市外商投资企业使用土地管理试行办法的补充意见》,现转发给你们,望遵照执行。

关于天津市外商投资企业使用土地管理试行办法的补充意见
根据当时的实际情况,市人民政府在《关于颁布〈天津市外商投资企业使用土地管理试行办法〉的通知》(津政发〔1987〕18号)中,对外商投资企业使用集体土地的土地使用费缴纳使用办法,未作出具体规定。经过几年的实施,目前条件已经成熟,应予收缴。现就《天津市外
商投资企业使用土地管理试行办法》中,关于外商投资企业使用集体土地的土地使用费缴纳使用办法提出如下补充意见:
一、凡使用集体土地的外商投资企业,均按津政发〔1987〕18号文件中规定的使用国有土地办法由市土地局负责征收土地使用费。
二、对已按文件规定专项储存的,由储存责任方按通知缴费时限,将储存的土地使用费上缴市土地局;未专项储存的,外商投资企业中方已从合资企业提取的,由中方补缴,未从合资企业提取土地使用费的,由合资企业按通知缴费时限补缴;逾期不缴者,按津政发〔1987〕18号
文件第十七条规定处理。
三、所收土地使用费的10%留市土地局作土地管理费使用,其余90%返还所在区县土地管理部门,用于改善外商投资企业环境、土地开发及作土地管理费使用,专户储存、专款专用。



1990年7月5日