山东省济南市人民政府办公厅


济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知

济政办发〔2010〕65号


各县（市）、区人民政府，市政府各部门：
　　《济南市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。

济南市人民政府办公厅
二O一O年五月三十一日

济南市住宅专项维修资金管理办法
第一章　总　则

　　第一条　为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　第三条　本市市区范围内的商品住宅（含经济适用住房、拆迁安置房）、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
　　第四条　维修资金实行属地化管理，坚持专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
　　第五条　市住房保障和房产管理局会同市财政局负责指导和监督本市维修资金管理工作。维修资金交存、使用等日常管理工作由市住房保障和房产管理局委托专门的机构（以下简称维修资金管理机构）负责。

第二章　维修资金的交存

　　第六条　下列物业的业主须按本办法的规定交存维修资金：
　　（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
　　（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
　　前款第一项所列物业属于出售公有住房的，由售房单位按照本办法的规定交存维修资金。
　　第七条　商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期交存标准为：别墅每平方米20元，未设电梯的多层房屋每平方米60元，设有电梯的房屋每平方米120元。市住房保障和房产管理局今后可根据实际情况，适时调整交存标准。
　　本办法实施前，已按《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发〔2001〕27号）交存商品住房维修基金的，其维修基金转为维修资金管理使用；同一幢楼内尚未交存维修基金的商品住宅、非住宅，其购房人仍按照购房款的3%交存首期维修资金。
　　第八条　出售公有住房的，售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。
　　本办法实施前，已按市政府办公厅济政办发〔2001〕27号文件及济南市出售公有住房政策提取的售后公房维修基金转为维修资金管理使用。
　　第九条　商品住宅、非住宅的业主须在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入商品住宅维修资金专户。公有住房售房单位须在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入售后公有住房维修资金专户。
　　第十条　未按本办法规定交存维修资金的，房屋产权登记部门不予受理房屋产权登记申请。
　　第十一条　商品住宅、非住宅业主交存的维修资金余额不足本办法规定的首期交存额30%的，该房屋的业主须及时续交，续交后的维修资金余额应不少于本办法规定的首期维修资金交存金额。已成立业主大会的，续交工作由业主委员会负责组织实施。尚未成立业主大会的，由物业服务企业在街道办事处、区房产管理部门的指导监督下组织实施；没有物业服务企业的，由居民委员会在街道办事处、区房产管理部门指导监督下组织实施。
　　第十二条　已售公有住房售房单位按幢提取的维修资金余额不足首期交存额30%的，该楼业主应及时补交，交存标准为20元/平方米。已成立业主大会的，维修资金开户、交存及建立业主分户明细账工作由业主委员会组织实施。尚未成立业主大会的，已售单位自管公房由售房单位组织实施；已售直管公房及已售单位自管公房售房单位已破产的，由区房产管理部门、街道办事处指导居民委员会组织实施。业主补交维修资金工作完成前，该幢房屋的维修资金暂停使用。
　　第十三条　已办理房屋确权手续但未建立维修资金管理制度的商品住宅项目，须补建维修资金管理制度。具体补建方案由业主大会决定，业主委员会组织实施。
　　已办理房屋确权手续且已建立维修资金管理制度的商品住宅区域内，尚未交存维修资金的业主须补交，补交手续由业主委员会负责督办。
　　公有住房售房单位尚未提取或未足额提取维修资金的，须按照出售公有住房时的有关政策规定补交。

第三章　维修资金的管理

　　第十四条　业主交存的维修资金属于业主所有。
　　从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
　　第十五条　业主大会成立前或业主大会未决定实行业主自主管理的，商品住宅、非住宅业主交存的维修资金，由维修资金管理机构负责日常管理，并按规定委托商业银行为商品住宅维修资金的专户管理银行，在专户管理银行开立商品住宅维修资金专户。开立的维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
　　第十六条　业主大会成立后，业主委员会可在当地街道办事处监督下召开业主大会，按照下列程序和相关规定，讨论决定是否授权业主委员会负责本物业管理区域内业主交存的维修资金的日常管理工作：
　　（一）在区房产管理部门指导下拟定资金管理、会计核算等制度，明确拟委托的账目管理单位、管理人员、管理经费来源；
　　（二）公示资金管理制度、会计核算制度、管理经费来源等事项；
　　（三）经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。
　　未按规定交存维修资金的业主，须补交后方可参与表决。
　　第十七条　经业主大会讨论决定，授权业主委员会负责维修资金日常管理的，业主委员会按下列程序申请移交维修资金：
　　（一）持业主大会决议，在维修资金管理机构委托的银行开立业主大会维修资金专户。
　　（二）与开户银行、维修资金管理机构、区房产管理部门签订发生危及房屋使用安全等紧急情况，相关责任人未按规定及时实施维修和更新、改造时，同意由区房产管理部门组织代修并从维修资金中支付相应费用的授权协议书。
　　（三）持维修资金移交申请、业主大会决议、授权协议书、街道办事处关于业主大会会议召开及表决情况的监督证明、开户手续及业主交存维修资金票据原件等资料到维修资金管理机构办理业主大会维修资金专户备案和资金移交手续。
　　维修资金管理机构在收到维修资金移交申请等资料之日起30日内通知业主大会维修资金专户开户银行，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会维修资金专户，同时将有关明细账目移交业主委员会。
　　第十八条　业主大会维修资金专户应当通过转账支付方式结算，不得支取现金，并接受维修资金管理机构的监督。
　　第十九条　售后公有住房维修资金，由维修资金管理机构负责日常管理，并按规定委托商业银行为售后公有住房维修资金的专户管理银行，在专户管理银行开立售后公有住房维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分户账。
　　公有住房售房单位在售房工作结束后，应按幢建立维修资金明细账目，并将交存的维修资金划转至维修资金管理机构开立的专户。
　　第二十条　维修资金自存入维修资金专户之日起，按人民银行有关规定计息，利息转作维修资金滚存使用管理。
　　第二十一条　房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。
　　受让人应当持房屋权属证书、身份证等到维修资金管理机构办理分户账更名手续。
　　第二十二条　房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：
　　（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；
　　（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位。售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四章　维修资金的使用

　　第二十三条　商品住宅、非住宅的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用，由分担维修责任的业主承担应分摊的费用，并在其分户账中列支。
　　涉及已售公房的维修和更新、改造费用，首先在售房单位交存的维修资金分户账中列支。使用业主补交的维修资金时，由分担维修责任的业主承担应分摊的费用，并在其分户账中列支。
　　第二十四条　相关业主按照下列规定分担维修责任：
　　（一）属住宅小区内全体业主共有的共用部位及设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
　　（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。
　　（三）属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
　　（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
　　（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。
　　第二十五条　维修资金使用按以下程序办理：
　　（一）物业服务企业提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划，经业主委员会同意后（未成立业主大会的，经所在地居民委员会同意），制定维修和更新、改造方案，并在物业区域明显位置公示。
　　没有聘用物业服务企业的，由相关业主、业主委员会（或居民委员会）委托相关单位或区房产管理部门在各社区设立的房屋维修便民服务站制定维修和更新、改造方案。
　　（二）维修和更新、改造方案须经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意后，物业服务企业或者相关单位、业主委员会持相关资料到维修资金管理机构办理维修资金支用申请或备案手续。
　　（三）维修资金管理机构审核同意后，通知专户管理银行将工程预算资金的70%划转至物业服务企业或者相关单位；业主大会开立维修资金专户的，由业主委员会通知专户开户银行。
　　（四）工程竣工验收合格后，应签署验收报告，并对工程决算进行审核。
　　（五）维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后，通知专户管理银行拨付扣除合同约定质保金后的剩余款项；业主大会开立维修资金专户的，由业主委员会通知专户开户银行。
　　第二十六条　相关业主、业主委员会（或居民委员会）委托相关单位组织实施维修过程中发生的监理、鉴定、造价审核、管理服务等费用计入维修和更新、改造成本。
　　第二十七条　物业区域发生屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，维修资金使用按以下程序办理：
　　（一）维修资金移交业主大会自主管理前，物业服务企业或业主、业主委员会委托的相关单位将经居民委员会核实的维修项目情况说明和维修方案，报维修资金管理机构审核同意后组织维修。
　　（二）维修资金划转至业主大会维修资金专户后，业主委员会将经居民委员会核实的维修项目情况说明和维修方案报维修资金管理机构备案后，立即组织维修。
　　（三）工程竣工验收合格后，物业服务企业、业主委员会或相关业主持工程决算、工程验收合格证明到维修资金管理机构办理划转维修资金手续。
　　第二十八条　对已建立维修资金管理制度的物业区域发生危及房屋使用安全等紧急情况，相关责任人未按规定实施维修和更新、改造的，经相关部门认定后，由区房产管理部门组织代修，费用从相关业主或售后公有住房维修资金分户账中列支。

第五章　附　则

　　第二十九条　在一个物业管理区域内，凡单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立专项维修资金管理制度。
　　用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金管理制度。
　　第三十条　各县（市）住宅专项维修资金管理，可参照本办法执行。
　　第三十一条　本办法自2010年7月1日起施行。2001年9月13日印发的《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发〔2001〕27号）同时废止。


从清朝末期中国开始研究西方律师制度，到目前该制度已经被社会广泛接受，经历了一个漫长、艰苦的孕育、产生、建设、发展时期。律师制度作为一种法律制度，与国家法制建设程度息息相关，随着我国法制建设的不断建全、完善，姗姗来迟的中国律师业开始进入了紫晨。
遇到官司一般都会聘请律师，可是不打官司有必要请律师吗?
一位美国著名作家曾经告诫人们：“当你感觉到可能会遇到麻烦的时候，应当咨询你的律师。”言简意赅，富有哲理地阐明了一个重要道理:在一个法制健全的国家里，律师的帮助将会给人们的生活带来意想不到的影响，可以有效地化解或者减少许多刑事、民事等法律风险。
法律作为调整各种社会关系的强制性规范，是以《宪法》为母法，由各种单行法律互相联系、互相制约的法律科学体系，只有专业人员才有可能掌握、运用，一般人很难搞清楚。严格地说一个法律本科毕业的学生，只是掌握了一部分法学基础理论知识，还不能说懂法，更达不到灵活运用的程度。资深律师之所以能够被社会所接受，是因为其不仅掌握了雄厚的法学理论知识，而且具有丰富的办案经验和技巧，能够较好的保护、维护当事人的合法权益。
西方国家公民如果遇到问题，会主动向专业律师咨询，寻求律师的帮助。然而中国人的传统习惯做法则恰恰相反，往往是马不停蹄的到处寻找熟人或者通过亲戚朋友找关系，谋求各类“关系人”的帮助。由于“关系人”不一定是这方面法律问题的专家，即便是这方面的专家都在忙于自己的工作或者事业，没有精力对你咨询的问题进行系统研究，只能大概提供一点参考意见。另外，由于咨询人与“关系人”之间不是服务与被服务的合同关系，所以“关系人”所提供的咨询意见的准确性很难得到保证。这种处理问题的方式耽误了不少时间，消耗了不少精力，花费了不少金钱，欠了不少人情，结果往往很难达到预想目的。律师作为专业法律服务人员是以有偿服务作为咨询的前提条件,收人钱财，替人消灾，所以有义务提供及时、准确的法律咨询。律师基于咨询人的叙述和提供的证据真实可靠、第三人没有异议的情况下，根据现行法律法规做出的咨询意见一般比较可靠。如果咨询人提供的证据不真实或者不全面或者第三人有证据证明该争议与事实不符，律师的咨询意见当然也不准确。所以许多律师的法律意见书都有这样一段话：“本律师根据咨询人提供的证据材料（一一列举）和口头叙述事实真实、无其他证据推翻该事实的情形下，根据我国现行法律法规，提出以下咨询意见。”这段话说明律师提供法律咨询的严肃性，同时也是律师的一种自我保护。律师必须坚持以法律为准绳，以事实为根据这样一个最基本的服务原则。社会各界人士如何利用律师的专业知识保护自己的合法权益，确实是一个值得深思的问题。
中国的法制建设经历了一个漫长的、不平凡的历史过程，许多能人贤士为此进行了不懈努力，甚至献出了宝贵的生命。新中国成立以来，在中国共产党的正确英明领导下，我国的法制建设逐渐纳入了正规。1978年12月22日，党的十一届三中全会公报郑重宣布：“为了保障人民民主，必须加强社会主义法制，使民主制度化、法律化，使这种制度和法律具有稳定性、连续性和极大的权威，做到有法可依，有法必依，执法必严，违法必究。从现在起，应当把立法工作摆到全国人民代表大会及其常务委员会的重要议程上来。检察机关和司法机关要保持应有的独立性；要忠实于法律和制度，忠实于人民利益，忠实于事实真相；要保证人民在自己的法律面前人人平等，不允许任何人有超于法律之上的特权。”党中央这一正确的、英明的、划时代的伟大决策，标志着当代中国社会从人治走向法治的伟大历史性转折。从此，我国的法制建设开始阔步前进。党的十二大党章中明确规定：“党必须在宪法和法律的范围内活动。”党的十三大进一步明确了民主和法制是建设社会主义现代化国家的目标之一。党的十四大、十五大明确提出“依法治国，建设社会主义法治国家”的伟大目标。 1999年3月，九届全国人大二次会议上，“依法治国，建设社会主义法治国家”这一治国方略，正式写入宪法修正案。党的十七大强调要全面落实依法治国基本方略，加快实现建设社会主义法治国家的目标。党的十八大报告指出：“全面推进依法治国。法治是治国理政的基本方式。要推进科学立法、严格执法、公正司法、全民守法，坚持法律面前人人平等，保证有法必依、执法必严、违法必究。完善中国特色社会主义法律体系，加强重点领域立法，拓展人民有序参与立法途径。推进依法行政，切实做到严格规范公正文明执法。进一步深化司法体制改革，坚持和完善中国特色社会主义司法制度，确保审判机关、检察机关依法独立公正行使审判权、检察权。深入开展法制宣传教育，弘扬社会主义法治精神，树立社会主义法治理念，增强全社会学法尊法守法用法意识。提高领导干部运用法治思维和法治方式深化改革、推动发展、化解矛盾、维护稳定能力。党领导人民制定宪法和法律，党必须在宪法和法律范围内活动。任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权，绝不允许以言代法、以权压法、徇私枉法。”经过三十多年的努力，目前我国各项法律日臻完善，调整各种社会关系法律体系基本形成，对社会进步、经济发展、社会稳定发挥了重要保障作用。
随着法制建设的发展，公民的主体意识和法律意识有了极大提高，公民、企业、事业单位、社会团体、党和国家机关及其领导人聘请律师担任法律顾问，提供法律帮助的越来越多。不打官司请律师在我国已经开始被社会各界广泛接受。
这一社会现象的出现，给律师提出了更高的要求，如何适应社会对法律服务的需求，提高综合素质、精通各项法律，为社会提供数量多、质量好、效率高、速度快、准确无误的法律服务，是摆在律师面前的一个重要课题。一个律师如果不能成为某一方面法律问题的专家，就不可能得到社会的认可。
1986年7月5日胡乔木同志为中华全国第一次律师代表大题词《律师颂》：“你戴着荆棘的王冠而来，你握着正义的宝剑而来。律师，神圣之门又是地狱之门，但你视一切险阻诱惑为无物。你的格言：在法律面前人人平等，惟有客观事实，才是最高的权威。”
胡乔木的题词指出了律师事业的伟大和律师执业的凶险。
中国律师事业的重建和发展确实经历了一个不平凡的历程，许多忠诚于律师事业的律师紧握正义的宝剑，为“神圣之门”付出了辛勤的劳动，甚至血的代价。中国律师制度重建后，尽管受到了党和政府的大力支持，但是这项新的法律制度，在发展中遇到了许多想象不到的阻力和风险：
……
上述不正常的情形，律师业内人士被统称为“侵犯律师合法权益”，看来我国的法制建设还需要一个发展的过程。立法固然重要，执法更重要，红头文件比国家法律管用的做法必须得到纠正。
我从文学作品或者新闻上都没有看到国外的律师因为刑事辩护或者民事代理而被关进监狱这方面的信息,说明即便是有也很少。国家既然认可了律师制度，就应该从立法上给律师一个宽松的法制环境，容忍律师在执业中的某些行为。在刑事案件中，控辩双方的法律地位应当是平等的，律师、控方均有权提供相关证据，是否认可由法庭认定。在我国，控方向法庭提供的犯罪证据材料不被法庭认可的情况很多，从来没有因此构成犯罪；控方向法庭提供的证据违反事实，被法庭采纳后造成犯罪嫌疑人受到冤枉的事件也时有发生，检察人员、审判人员因此受到刑事处罚的很少。但是律师则不一样，稍有不慎，就会按照《刑法》第306条的规定，以“辩护人、诉讼代理人毁灭证据伪造证据、妨害作证罪”追究律师的刑事责任，风险之大令人胆寒。《刑法》第306条对律师事业的发展设定了一条不应有的“高压线”，如果不进行修改，律师在刑事辩护中很难发挥应有的作用，也不利于律师制度的发展。相信随着国家法制建设的逐步完善，中国的律师制度一定能够更加完善。
美国，是一个现代资本主义法制高度发展的国家，如果离开了律师将会寸步难行。美国独立以来到目前为止有44任总统，其中做过律师的总统有24位，约占55%。历届律师出身的美国总统如下：
第二任总统：约翰•亚当斯；
第三任总统：托马斯•杰斐逊；
第六任总统：约翰•昆西•亚当斯；
第七任总统：安德鲁•杰克逊；
第八任总统：马丁•范布伦；
　　第十任总统：约翰•泰勒；
　　第十一任总统：詹姆斯•诺克斯•波尔克；
　　第十三任总统：米拉德•菲尔莫尔；
　　第十四任总统：富兰克林•皮尔斯；
　　第十五任总统：詹姆士•布坎南；
　　第十六任总统：亚伯拉罕•林肯；
　　第十九任总统：拉瑟福德•B•海斯；
　　第二十一任总统：切斯特•A•亚瑟；
　　第二十二任、二十四任总统：格罗佛•克利夫兰；
　　第二十三任总统：本杰明•哈里森；
　　第二十五任总统：威廉•麦金莱；
　　第二十七任总统：威廉•霍华德•塔夫脱；
　　第三十任总统：卡尔文．库利奇；
第三十二任总统：富兰克林•罗斯福；
第三十三任总统：杜鲁门；
　　第三十七任总统：理查德•尼克松；
　　第三十八任总统：杰拉尔德•福特；
　　第四十二任总统：比尔•克林顿；
　 第四十四任总统：巴拉克•奥巴马。

上述数字说明，律师制度发展程度的高低，代表着一个国家的法制建设水平。律师是法制建设的一支重要力量，社会各界人士、国家机关有义务尊重律师、相信律师、为律师执业提供方便条件。
“依法治国，建设社会主义法治国家”的伟大目标正在实施，中国律师业一定能够越过紫晨，走向正?D。