福建省南平市人民政府


南平市人民政府关于印发南平市经济适用住房管理暂行规定的通知
南政〔2006〕综10号

各县(市、区)人民政府，市直各单位，驻延有关企业：
　　为进一步规范我市经济适用住房建设、交易和管理，切实解决城镇中低收入家庭住房困难，根据国家和省关于经济适用住房管理相关法律法规及政策，特制定《南平市经济适用住房管理暂行规定》，经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
　　附件：《南平市经济适用住房管理暂行规定》

南平市人民政府
二○○六年一月十一日
附件

南平市经济适用住房管理暂行规定

第一章　总则

　　第一条为规范我市经济适用住房建设、交易和管理行为，切实解决城镇中低收入家庭住房困难问题，根据建设部等四部委《经济适用住房管理办法》及相关政策，结合我市实际，制定本规定。
　　第二条本规定所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
　　第三条在南平市中心城区(指延平区六个街道办事处辖区)范围内，从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本规定。
　　第四条购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
　　第五条市房地产行政主管部门为经济适用住房主管部门，负责经济适用住房的实施和管理工作。
市发改、规划、国土资源、建设、物价等部门负责经济适用住房有关工作。
　　第六条市经济适用住房主管部门应当做好经济适用住房市场需求分析和预测，编制南平市中心城区范围内经济适用住房发展规划，报市政府批准；并会同市发改、规划、国土资源、建设部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备。
　　市发改部门应当会同市规划、国土资源、建设部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，于每年11月编制下一年度经济适用住房建设投资计划和用地计划，并上报省相关部门。经济适用住房建设用地纳入年度土地供应计划。
　　编制经济适用住房建设年度投资计划时，其建设规模控制在年度商品住宅开发总量的10%左右。
　　驻延直属单位及军队的经济适用住房建设，坚持属地化管理原则，经所属主管部门批准后，纳入我市统一管理。

第二章　优惠政策

　　第七条经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相进行商品房开发。对公开出让的房地产开发用地，可根据实际情况建设一定比例的经济适用住房。
　　第八条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收。
　　收费实行收费卡制度，交费登记卡由市价格主管部门核发。各有关部门收取费用时，必须填写交费登记卡，拒填或不按规定填写的，建设单位有权拒交，并向市价格主管部门举报。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相收取其它费用。
　　第九条购买经济适用住房向商业银行申请贷款，个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率。
　　第十条用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。

第三章　开发建设

　　第十一条经济适用住房建设项目的确立，由市经济适用住房主管部门会同市发改、规划、国土资源、建设部门根据社会需求和年度计划指标提出意见，报市政府审批。
　　企业建设经济适用住房，由企业向市经济适用住房主管部门提出申请，经市经济适用住房主管部门会同市发改、规划、国土资源、建设部门组织联审并报市政府审批后，依法依规组织实施。其建设指标从我市经济适用住房建设年度计划中予以安排；建设用地只能利用本企业存量的非生产用地，同时要留足必要的近期生产发展用地；符合购房条件的职工数量要达到可建设住宅楼栋的规模。
　　第十二条经济适用住房开发建设，应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，根据项目招标的有关规定和程序，通过公开、公平、公正招标确定开发建设单位。
　　参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
　　第十三条建设单位应与招标人签订经济适用住房建设项目合同书，凭合同书和中标通知书向市发改部门申请经济适用住房建设指标，向市规划主管部门申请办理建设用地规划许可证，向市国土资源主管部门办理供地手续，向市建设主管部门办理施工许可手续，向其它有关部门办理相关手续。
　　第十四条经济适用住房要严格控制在中小套型，严禁超大、复式套型。户型一般为70平方米、85平方米、100平方米三种，原则上不能超过100平方米，其比例应合理适度。
　　经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，经市经济适用住房主管部门核准后，方可开工建设。
　　第十五条经济适用住房应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优化规划设计；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
　　第十六条经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。

第四章　价格管理

　　第十七条市价格主管部门为经济适用住房价格主管部门，依法对经济适用住房价格实施管理；市经济适用住房主管部门应当协助市价格主管部门做好经济适用住房价格的监督和管理工作。
　　第十八条经济适用住房价格实行政府指导价，保本微利，切实体现政府各项优惠政策。
　　经济适用住房价格，由市价格主管部门会同市经济适用住房主管部门根据国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》，合理确定基准价格和浮动幅度。开发利润应控制在3%之内，严禁将住宅小区内经营性设施、店面或车库等非住宅用房的建设费用摊入经济适用住房价格。
　　经济适用住房基准价格和浮动幅度确定后应通过《闽北日报》向社会公示。
　　第十九条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

第五章　交易和售后管理

　　第二十条经济适用住房用于解决我市城镇中低收入家庭住房困难问题，必须严格控制购房对象。购房对象为：
　　㈠具有本市中心城区范围内城镇居民常住户口（含安置的军队人员），无住房或人均住房建筑面积在12平方米以下，且人均年收入低于统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入的家庭；
　　㈡已购房改房或集资房，但建筑面积未达到闽政〔1995〕40号文件规定的享受面积下限的家庭，或购房后离异的无房方，符合第一项条件的，可享受限制性购房；
　　㈢因洪涝、地震等自然灾害造成房屋灭失的本市中心城区范围内的城镇家庭。
　　前款第二项中的限制性购房，是指购房时其享受经济适用住房价格的面积，受到比正常购房更加严格的限制。
　　第二十一条购买经济适用住房，应确定享受经济适用住房价格的控制面积。
　　㈠符合第二十条第一、三项条件的购房对象，根据其家庭人口确定控制面积，3人以下的家庭为70平方米，4至5人的家庭为85平方米，6人以上的家庭为100平方米。
　　㈡已购房改房或集资房，但建筑面积未达到闽政〔1995〕40号文件规定享受面积下限的，以其享受本条第(一)款规定面积与已购住房面积的差值确定控制面积；已购房改房或集资房后离异的无房方，控制面积统一规定为40平方米。
　　第二十二条符合条件的购买人只能购买一套经济适用住房，其购房面积应与控制面积相对应，严禁高跳档次购房。购买面积在控制面积以内的，按公示的经济适用住房价格购买；超过控制面积的部分，按同地段同结构商品房价格购买。
　　商品房价格，由建设单位委托房地产评估机构评估确定并公示，同时报市价格、经济适用住房主管部门备案。
　　第二十三条购买经济适用住房，超过控制面积部分的价格与同面积经济适用住房的价格的差额，应上缴市财政专户，专项用于城市基础设施建设和廉租住房制度的实施。超面积价格差额，以按揭贷款购房的，由建设单位向市财政缴纳；以现金方式购房的，由购买人向市财政缴纳。
　　第二十四条购买经济适用住房按如下程序进行：
　　㈠申请人向市经济适用住房主管部门领取《南平市居民购买经济适用住房审批表》，如实填写婚姻、家庭人口、住房、收入及其它有关情况；
　　㈡所在单位（无工作单位的，由街道办事处）审核申请人家庭状况，签署意见并盖章；
　　㈢申请人将《南平市居民购买经济适用住房审批表》、婚姻证明、家庭户口本、收入证明、住房证明、房改情况证明等相关材料一并提交市经济适用住房主管部门；
　　㈣由经济适用住房主管部门提出初审意见，规划、国土、建设等部门组成的审核小组复核，并视情进行调查核实，符合购房条件的，在《闽北日报》及申请人所在社区予以公示；公示后有投诉的，要再次进行调查、核实，对投诉不实，符合购房条件的申请人要再版公示；
　　㈤对符合购房条件的申请人，由市经济适用住房主管部门发放《南平市经济适用住房购房证书》，并签注购房地点、时限、控制面积等；
　　㈥申请人持《南平市经济适用住房购房证书》向建设单位购买经济适用住房。
　　第二十五条申请人购房资格，按照急困优先、申请时间次先、同等情况抽签的原则确定。
　　第二十六条购买经济适用住房向商业银行申请贷款的，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供《南平市经济适用住房购房证书》。
　　第二十七条购买经济适用住房后，应按规定办理权属登记。在《房屋所有权证》和《土地使用权证》上应予注明“经济适用住房”字样，并载明以经济适用住房价格和以商品房价格购买的面积。
在办理房屋权属登记时，属超面积购房的，应提供由市财政部门出具的超面积价格差额缴款发票。
　　第二十八条已购经济适用住房，只能用于自住，严禁出租。
　　第二十九条经济适用住房在取得《房屋所有权证》5周年后，方可上市出售。上市出售实行准入审批，由市经济适用住房主管部门办理准予出售手续后方可向产权交易部门申请过户。
　　出售时，应根据财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》缴纳土地出让金。
　　第三十条鼓励建设用于出租的经济适用住房，向符合条件的家庭出租。租金标准由市价格主管部门会同市经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。
　　第三十一条经济适用住房的物业管理，按《物业管理条例》规定执行。

第六章　监督管理

　　第三十二条严禁经济适用住房建设、交易违法违纪行为，各有关部门应当加强查处力度。对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的，由市国土资源主管部门按有关规定处罚；擅自提高经济适用住房销售价格或租金标准的，由市价格主管部门依法进行处罚；擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房的，由市经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回，不能收回的，由建设单位向市财政补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为依法进行处罚。
　　第三十三条对将所购经济适用住房出租经营，或以弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件手段骗购经济适用住房的，由市经济适用住房主管部门追回已购住房或由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对购买人进行行政处分；对出具虚假证明或未严格履行审查责任的，由市经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导及直接责任人责任。
　　第三十四条各有关行政主管部门及其工作人员违反本规定或有其他妨碍经济适用住房管理工作秩序的，要依法追究其直接领导和有关工作人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附则

　　第三十五条各县（市）可参照本规定制定当地经济适用住房管理具体规定。
　　第三十六条本规定自发布之日起施行。此前已经购买的经济适用住房，上市出售须按本规定执行，其余仍按原有规定执行。


英国法院如何认定雇佣合同

李凌云


内容摘要：雇主与雇员合同(the contract of employment)关系；雇主与个体劳动者(self-employment worker)之间的关系是劳务合同关系（the contract of service）关系。这两种合同关系在理论和法律层面上容易区分，但是在司法实践中却常常被混淆。英国是判例法国家，通过考察各个时期的典型案例，我们能够发现法院认定雇佣合同的指导思想不断发展的轨迹。
雇主和劳动者之间的关系主要是由合同来规定的。当然，在大多数时候，一切进行都很顺利，雇主和劳动者常常不需要样按照合同行事，并且可能受到一些没有合同效力的非正式的约定和习惯的影响，法律被遗忘了。然而，一旦出现任何问题，最终还是要按合同的约定来解决。因此合同对于调整雇主与劳动者之间的关系至关重要。但不同类型的劳动者与雇主之间的合同性质不同。我们必须将签订雇佣合同的雇员与签订劳务合同的个体劳动者区分开来。
进行这样的区分有以下五个原因：首先，我们援用的保护劳动者的法律规范通常只对签订雇佣合同的雇员有效，而不能适用于个体劳动者；其次，在普通法中，每个雇佣合同的必备条款双方都是默示承认的，而在其他合同关系中却不存在； 第三，交纳税金和国家保险金的责任也因雇员与个体劳动者的地位不同而有所不同；第四，许多获得社会保障利益的权利只有雇员才能享有；最后，比起对个体劳动者，雇主对雇员所要负的注意义务和对雇员的行为所承担的责任都要大得多。
怎样将两类不同性质的合同区别开来？雇佣权利法案（Employment Right Act）对我们的帮助不大。它将雇员定义为签订了雇佣合同的人，而这里的雇佣合同是指关于提供劳务的合同（the contract of service）或学徒合同（the contract of apprentice）。因此我们只能到判例法中寻找答案。回顾一个世纪以来英国上诉法院（the Court of Appeal）的典型案例，我们不难发现法院认定雇佣合同的几种方法：
1. 有效控制认定法（Effective control test）
早在十九世纪，调整雇用关系的法律是《主仆法》（the law of master and servant）“个人就是按照主人的命令以他应该的方式进行工作的人。”也就是说，主人能够有效地控制仆人的工作方式。随着社会的进步和生产的发展，人们逐渐认识到对家庭佣人或者非熟练手工业者进行工作方式的控制可能会奏效，但是对那些掌握某种特定技能或从事工作时需要相当程度谨慎的劳动者来说，这种控制就很能实现了。不仅是外科医生，就连足球运动员也不可能受雇主的控制，因为球员们的工作方式明显让足球经纪人很难把握。在1910年“沃科诉水晶宫队”（Walker v.Crystal Palace FC）一案中，一位名叫沃科的足球运动员在休假期间意外受伤，遂提出工伤赔偿。上诉法院将问题的焦点集中在雇主是否有权控制球员的工作方式，何时何地实施了这种控制，球员在假期享有那些权利。如果足球俱乐部的控制已经延伸到甚至不准球员假期居住公共房屋，那么法院就不难认定沃科是雇员，有权得到工伤赔偿。
2. 一体化认定法（Integration test）
1952年的著名案例“斯蒂文ž福登和哈里森诉麦当劳和伊万丝”（Stevenson Fordan and Harrison v.MavDonald & Evans）确定了一种“一体化认定法”。这种方法更加重视雇员工作的内容，认为“在雇佣合同中，雇员的工作是企业生产经营的一个不可缺少的组成部分；而在个体劳动者所签定的合同中，虽然其工作也是为企业服务，但是并不是一个有机的组成部分而只起到辅助作用。”但是随着劳动力市场的发展，出现了所谓的“三叶草组织”（shamrock organization），这种观点就显得越来越不适用了。“三叶草组织”有三种不同类型的劳动者。第一种类型是永久的全职的劳动者(the permanent, full-time workers)。他们通常掌握着某种不可替代的专业技能，并享受传统上与雇佣关系相结合的各种社会保障，如养老金、医疗保险，并且能够获得提升；第二种类型是补充劳动者（the supply workers）。他们只是完成某些特殊的任务，与企业不存在永久的雇佣关系；第三种类型是灵活劳动力（the flexible workforce）。这种劳动者在当地劳动力市场上通常很容易找到，因为是在他们需要的条件下进行工作（比如做兼职或是在家里工作），只要时间安排合适他们就愿意工作，并排只按工作的时间取得报酬。我们讨论这个问题的关键在于后两种劳动者可能是，也可能不是企业的雇员。不具有雇员身份的劳动者对雇主往往很有吸引力，因为可以减少管理和其他经济负担。单从工作的内容上看，后两种劳动者所做的工作也常常是企业事务不可缺少的组成部分。拿医院的清洁为例，过去医院都是雇佣清洁工来做这项工作，并且还要雇佣专门的管理者进行监督。而近些年，医院则与清洁公司签定合同购买清洁服务或是将以前的清洁工作为一个整体，同他们的代表签定合同。显然，清洁工不再是医院的雇员了，但是清洁工作对医院的正常运作同样是不可缺少的，一体化认定法在这里显得无能为力了。
3. 多因素认定法（Multi-factor test）
60年代开始法院采用了一种多因素认定方法，他们把所有与合同相关的因素都考虑进来，衡量这些因素的权重从而作成最后的决定。在“市场调查公司诉社会保障部”（Market Investigation v.Minister of Social Security, 1969）一案中，考克法官的判决给我们提供了范例。他提炼出以下几个因素：1）劳动者是否提供私人劳动；2）雇主能否有效控制雇员的工作，虽然这一点已不再作为唯一的决定性因素，但它无疑是总要考虑的因素；3）是由雇主还是雇员提供工具和设备；4）劳动者是否雇佣自己的帮手；5）如果有财务风险的话，劳动者承担了多大风险；6）劳动者对投资和管理承担什么责任，以及劳动者能否通过更努力的工作直接获利。
1968年的“锐迪混凝土公司诉国家养老保险部”（Ready Mixed Concrete v.Minister of Pensions and National Insurance）是多因素认定法的典型案例。锐迪公司制定了一个产品装运计划，让一个由个体司机（owner-driver）组成的车队把混凝土运给顾客。问题就在于这些司机是不是公司的雇员。如果是的话，公司就与责任为他们交纳国家保险金，而公司则认为他们是个体劳动者，正象当初在书面合同中规定的那样。在这个案子中相关的因素有哪些首先司机是卡车的所有者，他们必须用自己的钱来维修卡车。卡车是个体司机从锐迪的附属公司那里以分期付款的方式购买的，并且车身都涂上公司统一的图案，并且公司指挥他们进行维修，指定具体维修点。另外，司机们只能为锐迪公司工作，而不能为其他人服务；第二，至于提供私人服务，司机可以授权其他称职的司机代替完成工作，但是公司也有权坚持司机本人完成；第三，公司对个体司机的控制问题。司机没有固定的工作时间，并且可以选择自己的行车路线。 但他们必须做到当公司需要他们的时候能找到他们，并且象雇员一样服从合理的指令；第四，至于收益和损失的奉行，实际上司机获得的是典型的个体劳动者的报酬，但也同计件工人和按销售额百分比计算佣金的销售代表相似。但无论如何，他们都能得到一份年度最低工资。法官认为，正象雇主所主张的那样，司机是在独立进行装运，这与事实没有什么不符。但有许多人提出，如果法官从问题的反面出发来想司机是作为雇员提公司工作，这与事实也没有什么不符。是的，司机的确可以授权他人代理，提供私人劳动这一基本要求似乎已不存在了，但事实上，公司有权要求司机提供私人劳动，司机只是在理论上，在广义范围内有权让他人代理。
从以上分析我们可以得出一个重要的观点，就是这种多因素认定法揭示了并没有一系列明确、必要而又充分的条件来认定雇佣合同。私人劳动是必需的，但是并不适用于区分雇员和个体劳动者。对于上面所提到的因素，没有一个是实质性的，并且在得出雇佣合同存在的结论之前，也不清楚是否所有的相关因素都已经提出来了。雇佣合同由一组因素构成。如果认为雇佣合同包含A至E五个因素，那么某个合同可能只有A、B、C三个因素，而没有D、E；另一个合同可能只有D、E或A、C而缺乏其他因素，所有这些合同都能成为雇佣合同。这就使得出一个结论更加困难，但是我们最好还是接受这种观点，因为要寻找一个唯一的绝对的标准将是徒劳。
4. 公共利益认定法
1976年“福格森诉约翰ž德森公司案”审理过程中，上诉法院对雇佣合同的认定似乎又有了新的想法。原告福格森是一名建筑工人，他从被告建筑工地的屋顶上摔下来受了伤，因为屋顶没有安装安全护栏。如果原告是个体劳动者，他就必须对自己的安全负责而不能起诉公司取得赔偿。通常情况下，建筑行业工人的报酬没有扣除税款和国家保险金，这种报酬机制建立的基础就是建筑业工人是个体劳动者，他们要对自己的扣减额承担义务。然而原告是作为一名非熟练劳动力被雇佣的，并且受到工地负责人的控制，如果他需要工具都是由公司提供的，并且按小时取得工资。上诉法院认为在这种情况下，不管当事人给合同贴上什么标签，其实质都是雇佣合同。
这个案例，表面上法院还是用多因素法认定雇佣合同，但实际上指导思想已发生了深刻的变化，人们发现当劳动者的健康和安全问题发生争议时，法院更倾向于将原告认定为雇员。这有一点在上诉法院对“雷恩诉赛如风公司”案（1995）的判决中明确体现出来。原告雷恩也是一名建筑工人，他有自己独立的业务，但是由于工作量小，所以同时受雇于被告公司。这个公司本来就不愿意对雇员程度责任才招收象雷恩这样的按日计酬的临时工。雷恩在给一所房屋铺瓦的过程中不慎从梯子上摔下来受了伤。他认为公司未能为他安全工作提供脚手架，这是公司的疏忽。而公司则认为雷恩不是公司的雇员，不能取得工伤赔偿。在上诉法院的判决书中，法官提到90年代中期的雇佣关系与以往已有了很大的差别，越来越多的临时工，越来越多的个体劳动者和灵活的用工形式，使传统的认定方法难以适用。“当涉及到劳动安全这一问题时，若认定雇佣关系存在这里就有一个真正的公共利用存在”。法官的话给法院的判决定下了一个基调，虽然雷恩有自己的义务，并要自行交纳税金，工作时也没有受到监督，并且只承担特定的工作，但是不能因此就认定他是个体劳动者，在法院看来这些因素同样适用于依据短期雇佣合同工作的人，因此雷恩是为公司工作，所以认定雷恩与公司之间是雇佣合同关系。
回顾一个世纪以来英国上诉法院的典型案例，不难发现法院认定雇佣合同的指导思想不断演变的轨迹。最初，法院总是试图设计并套用固定的认定标准，但是无论怎样费尽心机都难免挂一漏万。随着审判实践的发展，法院逐渐意识到，对合同性质的认定虽然建立在个案分析的基础上，但却无法忽视大量存在合同性质不确定的现象。这种不确定性最容易造成对劳动者利益的损害，依据公共利益原则确定雇佣关系，有利于实现对劳动者这一弱势群体的保护。
原载《劳动保障通讯》2002年第8期。

作者简介：李凌云，博士，中国劳动法学研究会理事，华东政法学院政治学与公共管理学院教师。主要研究方向为劳动法、社会保障法、社会法。