中央人民政府最高人民法院解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑议的问题的函

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中央人民政府最高人民法院解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑议的问题的函

最高人民法院


中央人民政府最高人民法院解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑议的问题的函
1952年5月17日,最高法院


最高人民法院东北分院:
你院五一年十月二十二日法总发字第二一九四号来文附卷六宗,及同年十二月十八日法总发字第二八二七号续函均悉。关于处理房户行使优先购买权案件所发生的疑义,我们研究后提出意见如下:
(一)第一题基本上同意甲说。执行政策法令,必须贯彻精神实质,房户固然有优先承买房屋的权利,但这并不等于容许他们用不正当的手段,把持垄断房屋的买卖。第三人本非房户而勾串房户,顶名冒购房屋,与房户行使优先购买权,毫无相同之点;为了教育群众,贯彻执行政策法令不许任何人钻法律的空子,这种冒名顶替的买房行为,不应受法律的保护,而应认为无效,惟在具体案件的审判时,房屋究该重新估价出售?抑仍许由原出钱人与前业主(原房主)直接订立买卖契约?必须审酌实际情况与各方面的利害关系,作恰当处理。
(二)第二题也同意甲说。城市房屋,即使是私人的资金所建筑,也属于社会财产的一部分。允许房户有优先承租、承典、承买的权利,就是说房主行使产权,也须服从社会利益,如房屋不宜分割出售,承买人虽不是房户之一,但买下全幢房屋确有利于工商业的发展,同时又能适当照顾原房户的居住或迁让等困难问题,这样处理是适当的。否则,仅着眼于房户行使优先购买权而忽视了对社会的利益,就违背了城市房屋管理暂行条例的基本精神。
以上意见请研究参考为荷。


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证据的基本属性的分析
——兼析证据三性的不合理

宜黄县法院 肖文军


对作为诉讼的证据应具备何基本属性,在我国法律上虽无明文规定,但在诉讼实践和理论中,常常将证据的基本属性归纳为证据的三性(即证据的客观性、关联性、合法性),并作为认定证据的法律理论依据。但这一分类在审判实践中却存在作理论上难以逾越的缺陷,如无效合同要审理阶段如何认定,用证据的三性理论是无法解决这类问题,在2001年12月21日《民事诉讼证据的若干规定》出台后,虽然解决此类证据的认定难的问题,但仍未全部解决证据的三性理论存在的不合理性,因此有必要对证据的基本性质作进一步的分析。
在2001年12月21日《民事诉讼证据的若干规定》以前,应用证据三性的理论对证据内容不具合法性认定是无法操作的,如无效合同的认定,只能是因该证据不具合法性而不予认定,我们否定了该证据作为定案的证据,那我们应依据什么事实来审理案件,我国法律规定无效合同应由过错方承担责任,但无效合同不作为定案的证据,要过错方承担责任也就变得无证据可以支持,因此过错方可以不承担责任,造成了审判陷入两难境地。在2001年12月21日《民事诉讼证据的若干规定》以后,证据的三性理论有了明显的变化,证据三性是指证据的客观性、证据关联性、证据的形式、来源合法性,对证据本身内容合法性不再作为审查认定证据的要件,跟原先的证据三性有了很大完善,对无效合同的认定可直接认定合同无效。但这仍未能解决证据三性理论本身的缺陷,如对赌博之债取得的欠条,法庭应如何认定,根据新的证据三性理论,我们可以很容易做出结论,对该证据因其来源不合法而不予认定(即不认定为是证据),这对当事人而言处理结果影响不大,但赌博之债取得的欠条究竟是不是证据,却是回避不了的,我们要判决驳回当事人的诉讼请求时,却以要认定这一事实违法,同时赌博之债取得的欠条又是证明赌博这一违法行为存在,不对欠条内容认定的依据之一,这是法院对当事人做出民事制裁的事实依据,如构成刑事犯罪则是被告人的主要犯罪证据。赌博之债取得的欠条既是证据又不是证据。从这我们不难看出将证据的基本属性归纳为证据的三性的理论是不合理的。
证据基本属性是什么,证据的基本属性就是证据的实体性和程序性。证据的实体性是指证据本身所具有的证明力的性质,它包含以下内容,证明案件实体上的证明力和案件程序上的证明力。在证据的实体性中证据应具有以下特点:客观性、关联性。证据实体中的内容合法性与来源的合法与否不应列入其内,如无效合同应列为定案的证据,作为证据的无效合同证明了当事人之间的关系,也是证明合同无效的证据,由此可以得出证据的实体合法与否不影响到证据作为定案证据的效力。证据的程序性是指证据具有能否成为定案证据的性质。证据的程序性中证据应具有以下特点:1、证据的形式必须符合法律规定的形式。2、证据的来源不违反法律。这里要注意的是证据的来源也应划为实体上的和程序上的,如赌博之债的欠条的认定,在案件的审理中对案件事实的认定是实体性和程序性兼有,而在对当事人的处罚则实体性的。鉴于此,我们可对赌博之债的欠条作如下认定:该欠条来源不具合法性,不能支持当事人的诉讼请求。这样认定我们可以避免将证据排除要案外,而又要根据该证据来审理案件。如此界定证据的基本性质,便能解决证据三性的不合理的问题,也更科学、更合理。



宜黄县法院 肖文军

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  征地纠纷,顾名思义就是在征收集体土地过程中失地农民、村委会、用地单位、政府之间产生的纠纷。这类纠纷特殊主体经常表现为:一方是政府或开发商、一方是农民,由于其主体的特殊性导致这类纠纷在处理过程一定程度上可能会存在地方保护主义,而且这类案件人数众多极有可能引发群体性事件,这就对办案的人员有着更高的要求,只有充分的掌握专业知识和案情且具有足够的智慧和胆略才有可能将这类案件办好。
  近年来,随着我国工业化、城镇化进程的不断加快,征地规模、征地速度、征地幅度都在急剧增长,因征地问题引发的社会矛盾不断加剧,失地农民生活水平下降,就业和其他权益得不到应有的保障问题日趋突出,因征地纠纷引发的上访和群体性事件经常发生,成为影响农村稳定与社会安定和谐的一个重要因素。正确运用法律手段解决农村征地纠纷,对于公平公正地保护每一个失地农民的合法权益,促进社会和谐与社会主义新农村建设,具有十分重要的意义。

1、征地纠纷的法律解决方式简述。
  要解决土地纠纷首先充分了解其特性,笔者根据多年承办土地案件的经验总结出,我国征收土地纠纷与其它案件相比具有以下特殊性:
  一、当事人双方的地位不平衡,一方是农民,属于弱势群体,不但经济实力弱而且知识、思维等各方面的能力相对来说都远远比不上对方;一方市政府或开发商,经济、知识等各方面处于强势地位。
  二、此类案件人数众多,影响很大。在笔者承办的土地案件中、98%以上属于群体性案件,进行的诉讼属于集团诉讼,少则10户8户,多则会达到几百户甚至上千户。而且这类案件中很多属于社会关注的焦点问题。
  三、失地农民最关心的是补偿问题。在纠纷农民中双方可能主要反映的情况是对方是如何的违法,但是作为一名律师,必须准确的把握其病因,不能停留在表面现象,在办案过程中心里要明白,最终追求什么。
  四、国家法律和高层国家机关倾向于保护农民的利益,对于农民有利的因素是法律。国务院、国土资源部等部门对于民生问题极为关切,国家法律和政策也倾向于保护失地农民的利益。
  五、社会舆论更加的倾向于关注弱势群体的利益。
  六、开发商往往会存在违法情节。由于征地报需要批极为繁琐和严格审批手续以及土地法律极强的专业性,地方政府或开发商往往在审查报批以及实施征地方案、补偿方案等过程存在瑕疵。
由于征地纠纷的种种特殊性,如果妥善的处理各种矛盾,巧妙的利用各种因素则在诉讼中失地农民并不是真正的弱势,开发商也不是真正的强势,做为承办案件的律师,必须精确的把握这些特性,才能灵活的处理各类矛盾。
  法律处理方式主要有行政诉讼、行政复议、行政复议裁决、民事诉讼、征地补偿协调、裁决等方式,根据个案的不同特点应当启动不同的法律程序。举个简单的例子:对征地批文不服,可以直接省级人民政府申请行政复议,对省级人民政府作出的复议仍然不服,则可以由国务院进行行政裁决;对于其他批文如规划许可证、立项批文等,如果作出机关是厅部级单位,也可以使其进入国务院,由国务院裁决;有的案件可能由法院审判对当事人更加的有利,那就应该选择诉讼的程序。在案件办理过程中,随着案情的变化,可能调解对当事人更加的实惠和快捷,则应代表当事人与对方谈判,促成案件双方的和解。

2、征地纠纷行政复议
  行政复议:是指公民、法人或者其他组织不服行政主体作出的具体行政行为,认为行政主体的具体行政行为侵犯了其合法权益,依法向法定的行政复议机关提出复议申请,行政复议机关依法对该具体行政行为进行合法性、适当性审查,并作出行政复议决定的行政行为。是公民,法人或其他组织通过行政救济途径解决行政争议的一种方法。
  行政复议的最大特点是可以跳出某个区域,如对某省国土资源厅的行为不服则可以向国土资源部申请复议,如果在承办案件过程中担心某地方存在地方保护,则应该选择这样的救济途径。
  申请行政复议应当先行的对案情进行调查和了解,在充分的了解案情、准确的把握案件的脉络之后,应认真研究案卷,查阅法律法规政策,将掌握的情况形成书面的文件,之后向复议机关的法制科处申请。

3、 征地纠纷行政诉讼
  行政诉讼是指公民法人对具体行政行为不服而向人民法院起诉,有人民法院进行审理并作出判决、裁定的司法程序。即通常我们所说的“民告官”,这是解决行政争议的重要制度。行政诉讼的受案范围为对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的;对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的; 认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的; 认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照,行政机关拒绝颁发或者不予答复的;申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责,行政机关拒绝履行或者不予答复的;认为行政机关没有依法发给抚恤金的; 认为行政机关违法要求履行义务的; 认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。

4、征地纠纷中的民事诉讼。
  在征地纠纷中,大多数进行的诉讼属于行政诉讼,民事诉讼时为数不多的,但是并不是所有的程序都要走行政诉讼,有时候也可以走民事诉讼的程序,如对于非法占地的行为,从民事角度考虑我们可以起诉民事侵权,要求停止侵害、赔偿损失、恢复原状。对于已经签订征地补偿协议,如果该协议签订过程中存在胁迫等手段,则从民事诉讼的角度起诉撤销该协议。总而言之办案子要开动脑筋不能死盯住行政诉讼,如果民事诉讼对我们更有利的话,则就应该设法走民事诉讼的程序。在征地纠纷中常发生的民事纠纷有:征地补偿协议纠纷;土地侵权纠纷;土地承包经营纠纷。

5、征地补偿协调裁决。
  征地补偿裁决也可以称之为征地补偿协调与裁决,是指对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决,这是国家为减少、解决征地纠纷而推行的制度。机制可以分为两个部分,一是协调,而是裁决,协调是裁决的前置,未经协调的不能进入裁决。
  补偿协调裁决的规定最早出现于土地管理法实施条例,然而在土地管理法实施条例规定协调裁决以后,地方政府并没有有效地执行。最近由于土地纠纷的急剧增加国土资源部对协调裁决机制更加的重视,在《征用土地公告办法》中有一次规定了补偿协调,并且国土资源部要求各省制定《征地补偿安置协调裁决办法》建立征地补偿安置协调裁决机制,但是目前部分省仍然没有制定《征地补偿安置协调裁决办法》,而且很多省内还没有设立协调裁决的机构,再者部分征地审批是由国务院批准的,协调不成的话应当由国务院裁决,省内制定的法规能对国务院裁决产生约束力吗?显然是不可以的,所以目前征地补偿裁决机制是不健全的。
  对于征地补偿存在争议的,如补偿款被截留、补偿标准太低等问题可以,应当首先收集证据,在充分掌握案情之后区县政府或者市政府递交书面协调申请,如果在法定期限内协调不成的则可以向征地批准机关(省及人民政府或者国务院)申请裁决。
  如果在申请协调中遇到两级政府相互推诿的情况下,则应当在协调期满之日向征地批准机关申请裁决,若省内尚无协调裁决办法或协调裁决办法没有规定多长时间协调的,建议在60日后申请裁决。

6、征地纠纷听证制度。
  征地纠纷听证制度是指在土地征收纠纷中拟作出行政处罚、行政许可决定,制定规章和规范性文件时,主管部门组织听证,应当遵循公开、公平、公正和便民的原则,充分听取公民、法人和其他组织的意见,保证其陈述意见、质证和申辩的权利的制度。它可以分为两类,一类是主管部门依职权组织的听证,一种是申请人申请才组织的听证。
  依职权组织的听证有:拟定或者修改基准地价;编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划;拟定或者修改区域性征地补偿标准;制定规章和规范性文件;主管部门规定的其他情形。
  需要申请人申请才组织的听证有:拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的;拟定非农业建设占用基本农田方案的。较大数额罚款、责令停止违法勘查或者违法开采行为、吊销勘查许可证或者采矿许可证等行政处罚的;国有土地使用权、探矿权、采矿权的许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的;法律、法规或者规章规定的其他情形。
  听证是失地农民参与征地审查报批、发表自己意见、了解案情的重要途径,当事人应该重视这项权利,积极地参加,有些地方在征地时并没有告知失地农民申请听证的权利,还有一些地方将申请听证的权利告知了村委会,而村委会未告知村民径行做出了不申请听证的决定,这样做侵犯了失地农民申请听证的权利。

  此外,动用黑社会,停水停电等严重违法行为,如触犯刑法的,还可以向公安机关检举和举报;对非法占地等土地违法行为可以向国土资源部门申请查处。